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千亿新贵奥园两度折戟后回归,但质量题目需偏重

图片来源@视觉中国

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陪同着新年钟声敲响,房地产走业终于告别2019年。这一年,是高压之年,全国房地产调控次数高达620次,刷新历史记录,较2018年的450次上涨幅度高达38%。政策厉控之下,房地产企业融资大幅受限,开发拿地资金吃紧,发展被迫放缓。

但就在云云的环境下, 仍有片面企业高歌猛进,在2019年迈上了新台阶,中国奥园便是其中之一。这家2018年距离千亿仅一步之遥的粤系房企,于11月以1013亿元的收获首次跻身千亿。2019年,中国奥园实现1181亿元出售额,超额完善1141亿的年度出售现在标,同比去年添长29%,并从去年的第35名升至第29名。

董事会主席郭梓文在新年致辞中挑到,奥园在“一业为主,纵向发展”的战略指引下,不息保持着跨越式发展的卓异态势,收获斐然。2019年,集团出售收好达到1331亿元,其中非房板块实现150亿元,众元营业周详开花。中国奥园要决胜2020,不息保持高质量可不息郑重发展,实现不矮于20%的业绩添长,也即1417亿元的出售现在标。对中国奥园来说,照样比较保守。

搭乘奥运春风

1993年,中国首次申奥战败。那一年郭梓文29岁,在番禺工地上做装饰装修等各类承包。1996年,郭梓文哥哥郭梓宁所在的番禺最大国企,广东梅山糖业总公司旗下梅山建设开发公司准备改制,兄弟二人联手拿下承包权,郭梓文成立香港金业集团,成为中国奥园的前身。

两个众月的时间,金业将令烂尾数年的东发花园封顶,创造出“金业速度”。金业别墅花园在1997年1月18日开售,第一期138套别墅只用了16天就被抢购一空。1998年,中国决定再次申奥,郭梓文的回忆称:“那时广州行动场馆匮乏,许众广州人要行动都只能到番禺等郊区去;另一方面陪同着中国申奥,奥运和体育已激首了全国人民的喜欢国情怀和民族心理。”

所以,受1984年洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发,郭梓文挑出“行动就在家门口”、“请人吃饭不如请人流汗”等理念,在项现在内配建全民健身平台,与国家体育总局达成战略配相符,取得在中国周围内的房地产周围独家行使“奥林匹克”名称和徽标的官方授权,将项现在"金业体育花园"更名为"广州奥林匹克花园"。

两个月后,时任国家体育总局局长伍绍祖在人民大会堂为广州奥林匹克花园题词。不夹杂定位和名人站台添持下,创造了五开五罄的神话,卖了2000套房。2001年,郭梓文又开发了南国奥林匹克花园,获得国际奥委会主席罗格题词,并邀请中国奥委会主席袁伟民到场考察,该项现在再次大获成功,成为业内奇谈。

以前11月,第三届中国住交会中,南国奥园荣获"中国名盘第别名",奥园被评为"中国著名品牌开发商",郭梓文获评"中国房地产业十大风云人物"。

奥林匹克花园项现在成功后,郭梓文最先将其在各地复制,并引入了大量配相符方,体育总局背景的配相符方中体产业集团股份有限公司便是其中之一。让郭梓文没想到的是,2002年,中体最先抨击其“奥林匹克”专利权威性,并自力开发了其它的奥林匹克花园项现在,而金业的“逆击”则是改名奥园。

祸不光走,不和中,中国奥园上市遇挫,郭梓文购买的“壳”诚成文化陷入数亿元债务风波,奥园元气大伤,2004年总部被爆出闪电裁员,此后数年发展迟缓。2007年,中国奥园终于成功上市,当天股价暴涨了 30%,“东山再首”的郭梓文将现在光投向北京,欲带领中国奥园成为全国性企业。

但郭梓文却再次看走了眼。2008年,郭梓文接盘著名烂尾楼“长安8号”,试图复制东发花园的稀奇,认为其将对奥园异日2-3年的业绩首主要作用,并挑出了120亿元的出售现在标。但8万/平米的振奋售价让人看而却步,长安8号仅卖出10亿,再添上收购附带的巨额债务,中国奥园资金再次告急,直至2012年将项现在转让后,情况才有所好转。

重回高速轨道

经历过两次矮谷的郭梓文痛定思痛,在2012年年报中挑出“快速开发,快速出售”的策略,并在2013年坚定贯彻,出售额较2012年几乎翻倍,突破百亿关卡。但在随后的两年,中国奥园没能一连这一势头,出售额别离为122亿元、152亿元,添长率别离为22% 、24%。

2015年,中国奥园挑出了众元化发展战略,最先涉足文旅并走出中国,落子悉尼。2016年,冬眠众年的中国奥园看到了走业发展大势,出售额一跃添至256亿元,同比添长69%。2017年,中国奥园进一步添快开发效果,出售额添长78%至456亿元,2018年更是直接翻倍至913亿元,3年复相符添长率高达89%,远超走业平均程度并保持领先。

对此,产品分类中国奥园方面曾称,公司出售业绩的不息快速添长得好于前瞻性的战略组织和土地贮备,并快速转化为可售项现在推向市场,声援出售周围的添长。其介绍,自2016年以来,中国奥园不息添大土储力度,经历众元化购地手段获取相符其发展必要的土储资源。

财报表现,截至2012年至2015岁暮,中国奥园的土地贮备别离为996万平方米、1118万平方米、1231万平方米、1333万平方米,以前新添土地贮备别离为187万平方米、213万平方米、266万平方米、249万平方米,添长较为平展。

2016年,中国奥园新添土地贮备314万平方米,截至岁暮总土储1465万平方米,添速较去年略有挑高。2017年,中国奥园最先积极膨胀,收购58块土地,共1286万平方米,截至岁暮总土储约2487万平方米;2018年,中国奥园新添可开发修建面积1258万平方米,新添货值1645亿元,岁暮总土储进一步添至3410万平方米。

2017年7月,《强化粤港澳配相符 推进大湾区建设框架制定》在香港签定,而在广东深耕众年的中国奥园无疑享福到了政策红利。其在年报中挑到,已成功组织大湾区「9 2」城市,拥有五十个项现在,实现全遮盖,抢占大湾区发展先机。2018年年报中,中国奥园稀奇指出,2019年将有9个大湾区城市更新项现在会逐步转为土地贮备,展望可为异日增补可售资源约660亿元,挑供额表的出售添长动力。

2019年上半年,粤港澳大湾区发展规划摘要面世,政策红利进一步强化。中国奥园不息保持较大投资力度,上半年共新添34个项现在,新添土地贮备面积为726万平方米,截至2019年上半年,中国奥园土地贮备总修建面积达4012万平方米(权好比81%),总货值约人民币4255亿元,大湾区占比约27%,有余异日三年旁边的发展。此表,中国奥园还拥有城市更新项现在下的湮没可售资源约人民币2197亿元,其中大片面位于大湾区城市。

2019年,房地产走业受到高压调控,中国奥园添长放缓至29%,但仍隐微高于同周围房企的平均程度,实现了1181亿元出售额,成为今年为数不众的千亿新贵之一,超额完善1141亿的年度出售现在标,并从去年的第35名升至第29名。

这一年,中国奥园的众元化发展策略也取得主要收获,旗下奥园健康生活集团于3月18日在香港联交所主板上市,业绩股价不息攀升,截至1月8日收盘已上涨38%。现在,奥园打造了“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大产业板块,形成“一业为主,纵向发展”营业格局。

2019年7月,中国奥园以32.6亿元收购百年人寿13.85%股份,成为百年人寿的第一大股东,拥有了较为安详的收好来源,而集团的健康、康养产业也可与之进走周详联动,在配相符平台、营业板块、客户资源等方面足够发挥战略协同和互补上风。

质量题目需偏重

企业高速发展时,频繁会无视质量题目,中国奥园也没能例表。

去年8月,中国奥园惠州某项现在因子虚宣传被500众名业主维权。业主称,购房时开发商强调楼盘性质为住宅,但正式签约后却改为商用公寓。二者最大的不同为商用公寓无法迁入户口,这使得项现在宣传时强调的周边一站式哺育配套成为信口开河。

7月,亦有媒体报道称,奥园深圳某项现在受到大量业主维权,存在子虚宣传、质量不过关等题目。详细而言,业主方面称,楼盘宣传时称幼区内有2万㎡生态公园,但交房时却变成“市政道路 坪山河景不都雅带”,宣传的配套设施灵巧书吧、亲子笑园、康体笑园等均未实现。而房屋则存在入户门门框不着地、门槛石通盘断裂、厨房无防水、客厅等房顶漏水、布防撤防测试战败、灯通电不平常、插座不通电、木地板铺设不牢固,墙面有色差并展现损坏以及表墙瓷砖破灭、脱落等。

原形上,早在2017年11月,该项现在就因误导性宣传、作恶广告事宜,被坪山区市场监管部分给予走政责罚,金额约31万元。但现在来看,责罚并未促使奥园进走整改。

更早之前,中国奥园曾将惠州B项现在标楼盘性质从“商住”改为“办公”;株洲某项现在因变更规划用途,交房五年都办不了房产证;惠州C项现在购房相符同亦被私自更改。

除项现在质量表,公司发展质量也值得仔细。在中国奥园周围敏捷扩大的2016至2018年,其资产欠债率别离为68%、70%、76%,净欠债率别离为50.74%、50.98%、63.21%;截至2019年上半年,资产欠债率及净欠债率别离为84.79%、64.24%,仍处于比较坦然的区间,但也需警惕。

另表值得仔细的是,公司2019年上半年新添欠债中,境表欠债比例为35%,短期欠债中境表还款比例为24%,表汇风险敞口较大。考虑到汇率不确定性较大的宏不都雅背景,集团或需更为仔细进走有关汇率风险对冲,减幼汇率震动对集团盈利的影响。

近日,董事会主席郭梓文在新年致辞中挑到,中国奥园要决胜2020,不息保持高质量可不息郑重发展,实现不矮于20%的业绩添长,也即1417亿元的出售现在标。对中国奥园来说,照样比较保守。期待在脱离对速度的盲现在寻觅后,中国奥园能够在房屋质量上众下功夫,同时关注企业的健康发展。(本文首发钛媒体,作者|石万佳)

 


posted @ 20-01-14 10:26  作者:admin  阅读量:

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